Ist die Überlassung von Mietobjekten zur unentgeltlichen Nutzung möglich?

Stellen Sie sich vor: Sie mieten eine gemütliche Wohnung, haben sie nach Ihren Wünschen eingerichtet und bis ins kleinste Detail mit viel Herzblut eingerichtet. Und dann ändern sich die Umstände und Sie entscheiden, es einem Freund oder Verwandten zur kostenlosen Nutzung zu geben. Doch ist dies rechtlich möglich?

Was ist eine unentgeltliche Nutzungsvereinbarung?

Gemäß Artikel 1803 des italienischen Zivilgesetzbuches ist ein Vertrag über die unentgeltliche Nutzung (comodato d'uso) eine Vereinbarung, durch die eine Partei (der Kommodator) einer anderen Partei (dem Kommodator) bewegliches oder unbewegliches Eigentum zur Nutzung für einen bestimmten Zeitraum oder für einen bestimmten Zweck überlässt. Nach Ablauf der Frist ist das Eigentum zurückzugeben.

Was aber, wenn Sie eine Mietwohnung zur unentgeltlichen Nutzung überlassen? Kann man darüber so frei verfügen, als wäre es das eigene Eigentum?

Darf ein Mieter eine Immobilie untervermieten?

In Italien kann ein Mieter (conduttore) einen Teil einer Wohnung untervermieten, allerdings nur unter bestimmten Bedingungen. Enthält der Mietvertrag kein ausdrückliches Verbot der Untervermietung, genügt es, den Wohnungseigentümer (locatore) über die Absicht zu unterrichten und die Daten des Untermieters anzugeben.

Für die komplette Überlassung der Wohnung zur Untervermietung ist jedoch die schriftliche Zustimmung des Vermieters erforderlich. Dieser Punkt wird durch Artikel 2 des Gesetzes Nr. 392 vom 27. Juli 1978 geregelt, der besagt:

„Der Mieter darf die Immobilie nicht im Ganzen untervermieten oder den Mietvertrag ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte abtreten. Sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist, hat der Mieter das Recht, einen Teil der Immobilie unterzuvermieten, nachdem er den Vermieter zuvor per Einschreiben unter Angabe des Namens des Untermieters, der Vertragslaufzeit und der zu vermietenden Räumlichkeiten benachrichtigt hat.“

Ist die Überlassung von Mietwohnungen zur freien Nutzung möglich?

Da der unentgeltliche Nutzungsvertrag, wie der Name schon sagt, keine Entgeltlichkeit vorsieht, stellt sich die Frage, ob eine Übertragung von Mietwohnungen im Rahmen dieser Regelung möglich ist?

Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Untervermietung:

• Sofern im Mietvertrag die Überlassung der Wohnung zur unentgeltlichen Nutzung nicht untersagt ist, kann der Mieter dies durch Mitteilung an den Eigentümer der Immobilie tun.
• Enthält der Vertrag ein Verbot der Untervermietung und der unentgeltlichen Gebrauchsüberlassung, benötigen Sie hierfür die schriftliche Zustimmung des Vermieters.

Andernfalls stellt die Überlassung der Wohnung an Dritte ohne Zustimmung des Eigentümers einen Vertragsbruch dar und kann zur Kündigung des Vertrages und zur Räumung des Mieters führen.

Darf jemand, der eine Immobilie zur unentgeltlichen Nutzung überlassen bekommt, diese vermieten?

Nehmen wir an, der Eigentümer der Wohnung hat diese im Rahmen einer unentgeltlichen Nutzungsvereinbarung an eine andere Person überlassen. Kann diese Person es selbst vermieten?

Die Antwort liefert Artikel 1804 des italienischen Zivilgesetzbuches: Der Veräußerer ist verpflichtet, die Immobilie ausschließlich im Rahmen der im Vertrag festgelegten Bedingungen zu nutzen und darf sie ohne die Zustimmung des Veräußerers nicht an Dritte übertragen .

Wenn er die Wohnung ohne Genehmigung vermietet, hat der Mieter das Recht:

• Fordern Sie die sofortige Rückgabe des Eigentums.
• Reichen Sie einen Schadensersatzanspruch ein.

Wer muss Mieteinnahmen deklarieren?

Wird die zur unentgeltlichen Nutzung überlassene Immobilie anschließend an Dritte vermietet, stellt sich die Frage: Wer muss die erzielten Einkünfte versteuern?

Laut Gesetz werden Mieteinnahmen immer im Namen des Immobilieneigentümers versteuert, auch wenn die tatsächlichen Zahlungen von einer anderen Person empfangen werden. Hat der Mitvermieter die Wohnung also weitervermietet, liegt die Steuerschuld beim Eigentümer der Immobilie (Mitvermieter), da dieser weiterhin rechtlicher Eigentümer der Immobilie ist.

Dieser Grundsatz ist in Artikel 1 Absatz 2 des Gesetzesdekrets Nr. 504/1992 verankert, wonach die Grundsteuer vom Eigentümer zu entrichten ist, unabhängig davon, wer daraus tatsächlich Einkünfte erzielt.

Abschluss

Die Überlassung von Mietwohnungen zur freien Nutzung ist möglich, erfordert jedoch eine sorgfältige Prüfung der Bedingungen des Mietvertrags. Liegt kein Verbot vor, genügt eine Benachrichtigung des Vermieters. Wird die Weitergabe untersagt, ist seine Zustimmung erforderlich.

Gleiches gilt für den Aufmieter: Möchte er das ihm zur Nutzung überlassene Eigentum vermieten, benötigt er dazu die Erlaubnis des Eigentümers.

Juristische Kenntnisse in solchen Angelegenheiten helfen, unangenehme Folgen zu vermeiden – von der Vertragskündigung bis hin zu finanziellen Sanktionen.