Registrierungssteuer beim Kauf von Luxusimmobilien in Italien

Der Kauf einer Luxusimmobilie ist nicht nur eine große Investition, sondern bringt auch erhebliche Steuerbelastungen mit sich. Zunächst einmal ist es wichtig zu verstehen, dass beim Kauf von Luxusimmobilien die steuerlichen Vorteile, die für den „Erstwohnsitz“ vorgesehen sind, nicht in Anspruch genommen werden können. Dies bedeutet, dass Steuern zum vollen Satz gezahlt werden, auch wenn die von Ihnen gekaufte Immobilie Ihr erstes und einziges Eigenheim ist.

Welche Immobilien gelten steuerlich als Elite

Gemäß der Gesetzgebung (insbesondere D.Lgs. 175/2014) werden „Luxusimmobilien“ (abitazioni di lusso) als Immobilien definiert, die in die folgenden Katasterkategorien eingeordnet werden:

A/1 – Wohnraum der Oberklasse (abitazioni di tipo signorile);
A/8 — Villen;
A/9 – Burgen und historisch-künstlerische Denkmäler (castelli e palazzi di eminente pregio artisto o storico).

Neben der Kategorie werden auch die Merkmale des Elite-Wohnraums im Ministerialerlass vom 2. August 1969 festgelegt. Diese Merkmale sind für die Bestimmung der Anwendung des Mehrwertsteuersatzes und anderer Steuern von Bedeutung. Zum Beispiel:

Gesamtfläche über 240 m² (ohne Balkone, Terrassen, Keller, Dachböden, Treppen und Parkplätze);
Verfügbarkeit von Schwimmbädern, Tennisplätzen und anderen Einrichtungen mit erhöhtem Komfort;
hochwertige Verarbeitung: Marmor, teure Fliesen, Naturholz usw.

Wie hoch ist die Registrierungssteuer beim Kauf von Luxusimmobilien

Die Höhe der Steuer hängt davon ab, ob der Verkäufer eine natürliche Person oder ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist . Nachfolgend sind die wichtigsten Szenarien aufgeführt:

Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist :

Registrierungssteuer – 9 % des Katasterwertes der Immobilie;
Kataster- und Hypothekensteuer – jeweils 50 Euro (Festbetrag).

Wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist :

Mehrwertsteuer - 22 % des Kaufpreises;
Registrierungs-, Kataster- und Hypothekensteuer – jeweils 200 Euro (Festbetrag).

Wichtig: Anders als bei regulären Immobilien (Kategorien A/2 – A/7) können bei Wohnungen der Kategorien A/1, A/8 und A/9 auch beim Kauf als Erstwohnsitz nicht die ermäßigten 2% Steuersätze geltend gemacht werden.

Vergleich: Luxusimmobilien vs. normale Immobilien

Eigenschaftstype	Kategorie	Reg. Steuer (Erstkauf)	Steuern: Kataster- und Hypothekensteuer	Notiz
Normal (zuerst)	A/2–A/7	2% des Katasterwertes	50 Euro pro Stück	Vorbehaltlich bestimmter Bedingungen
Normal (Sekunde)	A/2–A/7	9%	50 Euro pro Stück	Keine Vorteile
Elite (beliebig)	A/1, A/8, A/9	9%	50 Euro pro Stück	Leistungen gelten nicht
Elite aus juristischen Personen. Personen (inkl. MwSt.)	A/1, A/8, A/9	22% MwSt.	200 Euro pro Stück	Alle Steuern sind fest

Andere wichtige Steuern

IMU (Grundsteuer) : wird auch für die erste Immobilie gezahlt, wenn es sich um eine Luxusimmobilie handelt;
TARI (Abfallsteuer) : keine Vergünstigungen, Berechnung erfolgt auf Grundlage der örtlichen Gebühren;
Die Strafen für die Nichtzahlung der Zulassungssteuer können 120–240 % des Steuerbetrags betragen, wenn die Zahlung vollständig ausbleibt. Bei Zahlungsverzug wird eine Vertragsstrafe von 30 % erhoben. Sie können Ravvedimento Operoso nutzen, einen Mechanismus zur Milderung von Sanktionen im Falle einer freiwilligen Zahlung.

Schlussfolgerung und Empfehlungen

Der Kauf von Luxusimmobilien erfordert ein klares Verständnis aller Steuern und potenziellen Verbindlichkeiten. Empfohlen:

Überprüfen Sie die Katasterkategorie des Objekts;
Geben Sie an, wer der Verkäufer ist (eine Einzelperson oder ein Unternehmen mit Mehrwertsteuer).
Kontaktieren Sie qualifizierte Fachkräfte: Notare, Steuerberater, Architekten – um Fehler und spätere Bußgelder zu vermeiden.