Umfrage der italienischen Zentralbank: Die Immobilienpreise steigen weiter, das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten.

Laut der traditionellen vierteljährlichen Umfrage der italienischen Zentralbank (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni) zum Wohnungsmarkt werden die Preise für Wohnimmobilien in Italien im dritten Quartal 2025 weiterhin stetig steigen. Gleichzeitig verringern sich die durchschnittlichen Transaktionsabschläge weiter, und die durchschnittliche Verkaufsdauer von Häusern hat ein historisches Tief erreicht. Die Nachfrage der Käufer erholt sich, während das Angebot weiter sinkt.

Die Preise steigen stetig und fast überall.

Im dritten Quartal 2025 erhöhte sich der Nettosaldo zwischen den Schätzungen für das Wachstum und den Rückgang der Immobilienpreise auf +7 Prozentpunkte (gegenüber +5 Prozentpunkten im zweiten Quartal) und lag damit deutlich höher als im gleichen Zeitraum im Jahr 2024. Ein positiver Saldo wurde fast im gesamten Land verzeichnet, mit Ausnahme von Süditalien (Mezzogiorno), wo er weiterhin negativ ist, sich aber im Vergleich zum Vorquartal deutlich verbessert hat.

Die deutlichsten Preisanstiege wurden in den Großstädten Nordost- und Mittelitaliens beobachtet, wo der Anteil der Makler, die über Preiserhöhungen berichteten, noch weiter anstieg.

Der durchschnittliche Preisnachlass gegenüber dem ursprünglichen Angebotspreis sank leicht auf 7,5 % (gegenüber 7,8 % im Vorquartal) und befindet sich weiterhin auf einem historischen Tiefstand. In den größten Städten des Nordostens fielen die Preisnachlässe unter 5 %. Die durchschnittliche Verkaufsdauer von Häusern stieg leicht auf 5,6 Monate (gegenüber 5,4 Monaten), liegt aber weiterhin nahe ihrem historischen Tiefstand.

Die Nachfrage erholt sich, das Angebot sinkt weiter.

Die negative Bilanz zwischen prognostiziertem Wachstum und rückläufiger Zahl potenzieller Käufer hat sich deutlich verringert, insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen. Immobilienmakler berichten hingegen weiterhin von einem Rückgang der Neuaufträge. Der Saldo des aktuellen Auftragsbestands lag bei -32 Prozentpunkten (-30 Prozentpunkte im Vorquartal und -25 Prozentpunkte im Vorjahr), der der neu eingegangenen Aufträge bei -30 Prozentpunkten.

Der Zugang zu Hypotheken bleibt günstig

Probleme bei der Kreditaufnahme sind weiterhin minimal: Nur 19 % der Agenturen nannten Finanzierungsschwierigkeiten als einen der Hauptgründe für die Vertragsauflösung. Der Anteil hypothekenfinanzierter Transaktionen stieg auf 65,9 %, und die Beleihungsquote (Loan-to-Value-Ratio, LTV) erreichte 78,4 % – beide Kennzahlen haben sich auf das Niveau vor Beginn des EZB-Zinserhöhungszyklus im Juli 2022 zurückgebildet. Daher können die Kreditbedingungen für Käufer im Allgemeinen als günstig gelten.

Die Mieten steigen zwar weiter, aber langsamer.

Das Mietwachstum bleibt weiterhin beträchtlich, hat sich jedoch leicht verlangsamt: Die Differenz zwischen geschätzten Steigerungen und Senkungen betrug 41 Prozentpunkte. Die meisten Makler führen den Mietanstieg vor allem auf ein geringeres Angebot an Langzeitmietwohnungen zurück. Dieser Faktor ist in Städten besonders ausgeprägt und liegt laut Maklern größtenteils an der Präferenz der Eigentümer für Kurzzeit- oder Tagesvermietung.

Die Auswirkungen von Kurzzeitvermietungen (wie Airbnb)

Der Anteil der Agenturen, die das Phänomen der Kurzzeitvermietung als bedeutend einstufen, ist leicht auf über 50 % gestiegen. Davon geben über 80 % an, einen signifikanten Einfluss auf die Preise für Langzeitvermietungen (über 30 Tage) zu verzeichnen, wobei über 60 % diesen Einfluss als besonders stark einstufen.

Gleichzeitig hat sich der wahrgenommene Einfluss von Kurzzeitvermietungen auf die Verkaufspreise landesweit etwas abgeschwächt. Hauptgrund bleibt das geringere Angebot an zum Verkauf stehenden Immobilien: Rund 40 % der Betreiber nennen diesen Effekt.

Die Marktprognosen werden optimistischer.

Die Erwartungen der Makler hinsichtlich der Entwicklung ihres eigenen regionalen Marktes und des italienischen Immobilienmarktes insgesamt haben sich sowohl im Vergleich zum Vorquartal als auch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2024 deutlich verbessert.

Hinsichtlich der erwarteten Verkaufspreise im vierten Quartal 2025 prognostizieren die Makler im Durchschnitt einen leichten Rückgang, die Nettosalden fielen jedoch deutlich weniger negativ aus als im Vorjahr, was auf eine allmähliche Rückkehr des Vertrauens der Marktteilnehmer hindeutet.