Welche Folgen hat der Verkauf eines Hauses unter seinem Katasterwert?

Immobilien haben einen Katasterwert, der sich aus dem Einkommen multipliziert mit 5 Prozent und einem Koeffizienten ergibt. Dieser Wert dient als Grundlage für Steuern – Grunderwerbsteuer, Hypothekensteuer und Katastersteuer. Das Gesetz schreibt keinen Mindestpreis für den Verkauf vor, doch ein Preis unterhalb des Katasterwerts birgt Risiken für beide Parteien: Steuerprüfungen und gesamtschuldnerische Haftung.

Nach dem seit 2006 für Privatpersonen verpflichtenden Preis-Wert-System werden die Steuern stets auf Basis des Katasterwerts und nicht des angegebenen Preises berechnet. Der Käufer spart somit kein Geld und zahlt den Katasterwert. Liegt der Preis jedoch zu niedrig, beispielsweise unter 70 Prozent des Verkehrswerts, geht das Finanzamt von nicht näher spezifizierten Zahlungen aus und veranlasst eine Neubewertung auf Basis des Verkehrswerts, einer Hypothek oder eines Gutachtens. Zudem wird der Kapitalgewinn des Verkäufers neu berechnet, und es können Strafen zwischen 90 und 180 Prozent zuzüglich Zinsen verhängt werden.

Nehmen wir ein Beispiel für das Jahr 2025: Ein Ertrag von 800 Euro ergibt einen Katasterwert von 800 × 1,05 × 115,5 = 96.600 Euro; beträgt der angegebene Preis 60.000 Euro, könnte eine verdächtige Differenz von 36.600 Euro zu einer Neubewertung und einer Geldstrafe von bis zu 65.880 Euro führen.

Der Käufer haftet gesamtschuldnerisch und muss zusätzliche Steuern und Strafen zahlen, selbst wenn er nur wenig gezahlt hat, während der Verkäufer mit einer Neubewertung des Wertzuwachses und einer Einkommensteuer auf Basis des tatsächlichen Betrags zuzüglich Strafen konfrontiert wird.

Um Inspektionen zu vermeiden, ist es ratsam, einen Preis anzugeben, der nicht unter dem Katasterwert liegt, den Modus „Preis-zu-Wert“ zu verwenden, der für Privatpersonen automatisch ist, eine Bewertung durchzuführen, wenn der Preis aus objektiven Gründen wie Feuchtigkeit oder einer nahegelegenen Mülldeponie niedrig ist, nur Banküberweisungen und keine Barzahlungen vorzunehmen und beim Verkauf an Verwandte einen symbolischen Preis mit einer begründeten Urkunde anzugeben, wobei das Risiko einer indirekten Schenkung zu berücksichtigen ist.

Es gibt aufgrund der Vertragsfreiheit keinen gesetzlichen Mindestpreis, aber der Katasterwert bleibt die Mindeststeuerbasis; die Koeffizienten für 2025 betragen 110 für Erstwohnungen und 120 für Zweitwohnungen und andere Immobilien.

Bei einer Steuerprüfung gilt die gesamtschuldnerische Haftung: Die Steuerbehörde kann von beiden Parteien durch Benachrichtigung, Zahlung und Zwangsvollstreckung Steuern einziehen.

Letztendlich ist eine Preisminderung von 10–20 Prozent in der Regel risikoarm, sofern sie gerechtfertigt ist. Eine Preisminderung unter 70 Prozent des Richtwertes ist hoch und erfordert eine fachliche Prüfung sowie die Hinzuziehung eines erfahrenen Notars. Der Verkauf an Kinder birgt ein mittleres Risiko und erfordert eine notarielle Beurkundung mit einem symbolischen Wertnachweis sowie eine Beratung beim Nachlassgericht. Nützliche Links: Website der Agenzia Entrate für Preisinformationen und den Richtwert für 2025.