Mehrwertsteuer von 4 % beim Kauf eines Ersthauses

Mehrwertsteuer von 4 % beim Kauf eines Ersthauses: Was ist das und wann können Sie davon profitieren?

Für bestimmte Immobilienkategorien wird beim Kauf einer Erstwohnung eine Mehrwertsteuer von 4 % erhoben. Dies sind die subjektiven und objektiven Anforderungen, die erfüllt werden müssen.

Wann können Sie beim Kauf Ihres ersten Eigenheims die 4 % Mehrwertsteuer in Anspruch nehmen und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um diesen Vorteil zu erhalten? Diese Fragen werden häufig von Personen gestellt, die den Kauf einer Immobilie für ihren Hauptwohnsitz planen, insbesondere wenn die Transaktion mit einer Organisation abgeschlossen wird, die Mehrwertsteuer abführt, beispielsweise mit einem Bauunternehmen.

Wenn Sie eine Immobilie von einem mehrwertsteuerpflichtigen Unternehmen erwerben (und nicht direkt von einer Privatperson), müssen Sie in der Regel auch die Mehrwertsteuer (MwSt.) zahlen, die in der Regel zwischen 10 % und 22 % des Immobilienwerts beträgt. Wenn jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind – etwa der Erwerb einer nicht als Luxusimmobilie eingestuften Wohnung und der Umzug in eine neue Wohnung – können Sie von einer Ermäßigung des Mehrwertsteuersatzes auf 4 % profitieren. Dieser Vorteil gilt zusätzlich zu anderen bereits verfügbaren Vorteilen beim Erstkauf eines Eigenheims, wie z. B. ermäßigten Registrierungsgebühren. Unter bestimmten Voraussetzungen können diese Leistungen mehrfach in Anspruch genommen werden.

Wofür gilt die 4 % Mehrwertsteuer auf die Erstwohnung?

Wie bereits erwähnt, wird der Kauf einer Erstwohnung nicht immer zwischen Privatpersonen abgewickelt. Häufig werden Immobilien von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen erworben, beispielsweise beim Kauf eines neuen Eigenheims direkt vom Bauträger. In solchen Fällen ist der Käufer verpflichtet, neben den klassischen Registrierungs-, Kataster- und Hypothekengebühren auch die Mehrwertsteuer zu zahlen. Ohne Anreize kann diese Steuer zwischen 10 % und 22 % des Immobilienwerts betragen.

Wie in dem vom Finanzamt (Agenzia delle Entrate) herausgegebenen Ratgeber zum Kauf einer Erstwohnung erläutert, ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, die Erstwohnungsbefreiung in Anspruch zu nehmen, die eine ermäßigte Mehrwertsteuer von 4 % beinhaltet. Diese Maßnahme wurde erstmals durch das Finanzgesetz von 1991 eingeführt und in den einheitlichen Mehrwertsteuertext aufgenommen. Später wurde es mehrfach bestätigt und ist immer noch in Kraft. Der ermäßigte Satz gilt auch für die Erweiterung bestehender Gebäude oder die Fertigstellung neuer Projekte. Doch welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um diese Leistung zu erhalten?

Subjektive Voraussetzungen für den Erhalt der Mehrwertsteuer von 4 % auf die Erstwohnung

Um von der Mehrwertsteuer in Höhe von 4 % zu profitieren, müssen eine Reihe subjektiver Anforderungen an den Käufer erfüllt sein. Insbesondere ist es erforderlich:

eine Einzelperson sein, da der Vorteil nicht für juristische Personen, beispielsweise Unternehmen, gilt;
Sie müssen Ihren Wohnsitz in der Gemeinde haben, in der sich die Immobilie befindet, oder Ihren Wohnsitz dort innerhalb von 18 Monaten nach dem Kaufdatum angemeldet haben.
keine weitere Immobilie besitzen, die bereits als Erstwohnsitz genutzt wird;
Sie dürfen keine anderen Immobilien besitzen oder Rechte an ihnen haben, die bereits als Erstwohnsitz genutzt wurden und Anreize des Internal Revenue Service nutzen. Allerdings gibt es Ausnahmen, beispielsweise wenn die Erstwohnung innerhalb von 12 Monaten nach Abschluss des Kaufvertrags für die neue Immobilie verkauft wird oder wenn die bestehende Immobilie nicht zum Wohnen geeignet ist.

Es ist auch erwähnenswert, dass eine Mehrwertsteuer von 4 % für Personen unter 36 Jahren bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen zu einer Steuergutschrift in Höhe des beim Kauf der Immobilie gezahlten Mehrwertsteuersatzes führen kann.

Objektive Voraussetzungen für den Erhalt der Mehrwertsteuer von 4 % auf die Erstwohnung

Neben subjektiven Voraussetzungen gibt es auch objektive Voraussetzungen für den Erhalt der Mehrwertsteuer von 4 % beim Kauf einer Erstwohnung. In diesem Fall geht es um die Eigenschaften der Immobilie, die erfüllt sein müssen, damit die Leistung gültig ist. Unter diesen Bedingungen:

die Art der Immobilie, die im Kataster als Wohngebäude eingetragen werden muss;
Der Zweck der Immobilie muss ausschließlich Wohnzwecken und nicht Gewerbezwecken dienen. Davon ausgenommen sind Immobilien, die als Büros, Geschäfte, Lager usw. genutzt werden sollen;
Merkmale der Immobilie: Es sollte keine Elite-Immobilie (Villen, Schlösser) sein, d. h. sie sollte nicht zu den Kategorien A/1, A/8 und A/9 gehören.

Selbstverständlich muss sich die Immobilie in Italien befinden und den nationalen und lokalen Vorschriften für Bewohnbarkeit, Sicherheit und Nutzbarkeit entsprechen.

Kategorien von Immobilien, für die eine Mehrwertsteuer von 4 % gilt

Der Einfachheit halber listen wir nach der Auflistung der von den Leistungen ausgeschlossenen Immobilienarten auch die zulässigen Wohnkategorien auf, die einem Mehrwertsteuersatz von 4 % unterliegen:

A/2: Wohngebäude des Standardtyps mit Eigenschaften, die den Marktanforderungen für Wohngebäude entsprechen;
A/3: preiswerter Wohnraum mit Grundversorgung;
A/4: Volkswohnungen, die nach veralteten Standards gebaut wurden;
A/5: äußerst beliebte Wohnungen mit minimalen Versorgungs- und Sanitäranlagen;
A/6: Landhäuser, die für landwirtschaftliche Tätigkeiten bestimmt sind;
A/7: kleine Villen mit angrenzenden Außenbereichen zur persönlichen Nutzung;
A/11: Für bestimmte Regionen typische Wohngebäude.

Wann gilt im Baugewerbe 4 % Mehrwertsteuer?

Zu beachten ist, dass nicht nur beim Immobilienerwerb, sondern auch bei der Errichtung neuer Gebäude oder der Erweiterung bestehender Häuser ein Mehrwertsteuervorteil von 4 % gilt. In der Baubranche können Sie dementsprechend verwenden:

Mehrwertsteuer von 4 % auf Renovierungsarbeiten, wie z. B. den Kauf von Materialien zur Renovierung eines Ersthauses;
Mehrwertsteuer von 4 % auf den Bau eines neuen Ersthauses, wenn es den Katasteranforderungen entspricht und nicht zu den Kategorien A/1, A/8 und A/9 gehört;
Mehrwertsteuer von 4 % auf den Kauf wesentlicher Elemente für die Renovierung eines Erstwohnsitzes, wie z. B. Außenfenster, Aufzüge und andere ähnliche Elemente.

Wie erhalte ich 4 % Mehrwertsteuer für Ihr erstes Eigenheim?

Um die Mehrwertsteuerbefreiung von 4 % bei Ihrer Erstwohnung in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie neben der Prüfung der oben genannten Voraussetzungen auch die entsprechenden Unterlagen vorbereiten. Die Anwendung des ermäßigten Mehrwertsteuersatzes erfolgt nicht automatisch und muss beantragt werden. Dazu müssen Sie Folgendes bereitstellen:

eine Kopie des Ausweises und der Steuernummer des Käufers;
ein abgeschlossenes Modul, um einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 4 % auf Neubauten zu erhalten und diesen an das Unternehmen zu übertragen, das die Arbeiten ausführen wird;
eine Kopie der Baugenehmigung oder bei Neubauten oder Renovierungen die entsprechende Baubeginnanzeige (SCIA oder DIA).

Sinnvoll ist auch die Beifügung einer Kopie der notariellen Urkunde, des Zahlungsbelegs für den Kauf oder die Sanierung sowie eine Erklärung, die die Einhaltung der subjektiven und objektiven Anforderungen bestätigt. Die gesammelten Unterlagen müssen an Immobilienvermittler oder Unternehmen weitergeleitet werden, die die Transaktion durchgeführt oder die Arbeiten ausgeführt haben.