Große Sanierung im Mehrfamilienhaus: Wer zahlt beim Wohnungsverkauf?

Wenn in einem Mehrfamilienhaus eine größere Sanierung geplant ist, stellt sich die wichtige Frage: Wer soll diese Kosten tragen, wenn die Wohnung verkauft wird? Die Antwort auf diese Frage hängt davon ab, wann genau die Reparaturen genehmigt wurden – vor oder nach der Kauf- und Verkaufstransaktion.

Wer zahlt größere Reparaturen, wenn diese vor dem Verkauf genehmigt wurden?

Wenn die größeren Reparaturen vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde (Kaufvertrag) auf einer Eigentümerversammlung genehmigt wurden, sind die Kosten gesetzlich vom Verkäufer zu tragen. Nach aktuellen Gerichtsentscheidungen ist der Verkäufer, der zum Zeitpunkt der Baugenehmigung Eigentümer war, verpflichtet, alle damit verbundenen Kosten zu tragen.

Dies wird durch eine Gerichtsentscheidung in Neapel vom November 2023 bestätigt. In diesem Fall hat der neue Eigentümer, der Zahlungsaufforderungen vom Auftragnehmer erhalten hatte, diese vor Gericht angefochten und den Fall gewonnen. Das Gericht entschied, dass der Vorbesitzer für die Reparaturen aufkommen sollte, da er zum Zeitpunkt der Entscheidung zur Durchführung der Reparaturen der Eigentümer war.

Was ist bei routinemäßigen Reparaturen zu tun?

Diese Regeln gelten ausschließlich für größere Reparaturen. Anders sieht es bei laufenden Reparaturen aus. Wurden laufende Arbeiten vor der Transaktion genehmigt, aber erst danach abgeschlossen, gehen die Kosten zu Lasten des neuen Eigentümers, da dieser direkt von den Ergebnissen dieser Arbeiten profitiert.

Die Bedeutung von Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer

Während des Kauf- und Verkaufsvorgangs muss der Verkäufer den Käufer über anstehende Reparaturen informieren. Dadurch können die Parteien vereinbaren, wer für die anstehenden Kosten aufkommt. Sie können beispielsweise eine Klausel in den Vertrag aufnehmen, nach der sich der Verkäufer bereit erklärt, alle vor der Transaktion genehmigten Kosten zu zahlen.

Was tun, wenn der Verkäufer die Reparatur nicht bezahlen kann?

Kann der bisherige Eigentümer größere Reparaturen nicht bezahlen, müssen die neuen Eigentümer diese Kosten nicht tragen. In diesem Fall ist die Verwaltungsgesellschaft oder HOA verpflichtet, die Schulden gerichtlich vom Vorbesitzer einzutreiben, bis hin zur Beschlagnahme seines Eigentums.

Ist eine Ratenzahlung für Reparaturen möglich?

Bei finanziellen Schwierigkeiten können Sie eine Ratenzahlung zur Begleichung der Reparaturen beantragen. Dies geschieht über die Verwaltungsgesellschaft, die die Angelegenheit der Hauptversammlung der Eigentümer zur Entscheidung vorlegt. Dieser Ansatz trägt dazu bei, Schulden vorzubeugen und eine Verschlechterung der finanziellen Lage Ihres Eigenheims zu verhindern.

Daher ist es wichtig, beim Verkauf einer Wohnung den Zeitpunkt der Genehmigung größerer Reparaturen zu berücksichtigen und sich vorab über die Kostenverteilung zu einigen, um Konflikte und Missverständnisse zu vermeiden.